Олександр Рубля,
партнер ЮФ «GENTLS», адвокат
Аграрний сектор України має надзвичайно високий і наразі повністю не реалізований потенціал. Саме тому ця сфера вже багато років утримує значний інтерес як вітчизняного бізнесу, так і закордонних інвесторів. Головним активом в аграрній сфері завжди була і залишатиметься земля – основний засіб виробництва.
На сьогоднішній день чинним законодавством передбачено не так багато юридичних конструкцій користування чужою земельною ділянкою, і безумовним лідером тут є, звичайно ж, оренда. Багаторічне активне застосування договорів оренди землі, їх продовження, переукладення, розірвання чи невиконання стало підставою появи численної судової практики вирішення земельних спорів, яка, однак, подекуди не відзначається єдністю правових позицій та однаковим застосуванням навіть ключових приписів земельного законодавства.
У цьому матеріалі до вашої уваги огляд останніх рішень Верховного Суду за вказаною категорією справ.
Це найбільш поширена підстава розірвання договору.
Стаття 141 Земельного кодексу України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 27.11.2018 року підтвердила правову позицію, висловлену Верховним Судом України 11.10.2017 року, про те, що до таких правовідносин підлягають до застосування також приписи частини другої статті 651 Цивільного кодексу України. Тобто у кожному подібному випадку суд має з’ясовувати, по-перше, наявність факту такого порушення договору як систематична несплата орендної плати, по-друге, істотність цього порушення, а саме чи значною мірою орендодавець позбавлений того, на що розраховував при укладенні договору оренди.
У цій же постанові Велика Палата Верховного Суду зазначила, що оскільки судами попередніх інстанцій було встановлено факт відсутності заборгованості з орендної плати на момент звернення з позовом (а навпаки, мала місце переплата), то це свідчить про відсутність обставин, які б свідчили про неможливість досягнення позивачем як стороною договору оренди мети договору (отримання плати за оренду земельної ділянки) та неотримання того, на що розраховував орендодавець, укладаючи спірний договір, тобто не вбачається істотного порушення умов договору оренди.
Втім, Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду, розглядаючи подібні справи у 2019 році, приходить до дещо інших висновків. Так, у постанові від 06.03.2019 року Об’єднана палата Касаційного цивільного суду зазначає, що неналежне виконання умов договору, а саме часткове невиконання обов'язку зі сплати орендної плати також є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість, оскільки, згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання має виконуватися належним чином.
Схожа позиція міститься також у постанові Касаційного цивільного суду від 17.04.2019 року, де вказується, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є самостійною та достатньою підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, а тому той факт, що відповідач сплатив суму заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди.
Слід відзначити, що під «систематичністю» несплати орендної плати суди розуміють несплату два і більше разів. Таку позицію сформулював Верховний Суд України у постанові від 28.09.2016 року. Верховний Суд повторив зазначені висновки у згаданих постановах від 06.03.2019 року та від 17.04.2019 року.
Крім того, підставою для розірвання договору оренди землі є навіть часткова систематична несплата орендної плати. Так, у постанові від 15.05.2019 року Верховний Суд, на підставі встановлених судами попередніх інстанцій обставин систематичної несплати орендарем частини орендної плати, визнав зазначені підстави достатніми для розірвання договору оренди землі у судовому порядку на вимогу орендодавця.
Цікавою є позиція, висловлена Верховним Судом у постанові від 13.05.2019 року. Вона стосується випадку, коли систематична несплата орендної плати не є підставою для розірвання договору оренди землі. Так, згідно з висновками суду, якщо орендар доведе, що не здійснював обробітку земельної ділянки, тобто не використовував її за призначенням згідно з договором оренди, систематична несплата ним орендної плати не може вважатися підставою для розірвання договору. У вказаній справі обставина не обробітку земельної ділянки відповідачем була встановлена судами на підставі акту обстеження земельної ділянки та довідок, виданих виконавчим комітетом сільської ради і Державною інспекцією сільського господарства.
Порушення строків забудови земельної ділянки як підстава для розірвання договору оренди розглядається судами як різновид не використання земельної ділянки за цільовим призначенням, з яким вона надавалась в оренду.
При цьому, як вже згадувалось вище, необхідно враховувати також приписи частини другої статті 651 Цивільного кодексу України щодо істотності допущеного орендарем порушення та з’ясовувати, чи значною мірою орендодавець позбавляється того, на що розраховував при укладенні договору.
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у своїй постанові від 17.04.2019 року відзначив, що орендар порушив умови договору оренди щодо будівництва багатофункціонального торговельно-побутового комплексу строком до 31.12.2007 року, внаслідок чого орендодавець позбавлений можливості отримувати орендні платежі, на які він розраховував під час укладення цього договору. Зазначені підстави є достатніми для задоволення позову про розірвання договору оренди землі.
У постанові від 18.04.2019 року Верховний Суд у складі колегії Касаційного господарського суду зазначив, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається виключно у випадках, якщо це прямо передбачено відповідним законом або договором оренди. При цьому у договорі мають бути чітко зазначені підстави, за яких сторона договору набуває права на його розірвання в односторонньому порядку.
В аналізованій справі суди встановили, що підставою прийняття міською радою рішення про розірвання договору оренди в односторонньому порядку стали порушення орендарем приписів законів України «Про охорону культурної спадщини» та «Про регулювання містобудівної діяльності». Втім, дослідивши положення укладеного між сторонами договору оренди, суди дійшли обґрунтованого висновку, що порушення орендарем приписів вказаних законів дійсно є підставою для розірвання договору, однак не в односторонньому, а в загальному порядку, тобто за згодою сторін або за рішенням суду.
Договором оренди землі передбачено інші підстави для його розірвання в односторонньому порядку за рішенням орендодавця, і жодна з цих підстав дотримана не була.
Також слід згадати про правову позицію, згідно з якою відсутні підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки за позовом міської ради у випадках набуття третьою особою, не орендарем, права власності на об’єкт нерухомого майна, який розташований на цій ділянці. Верховний Суд у постанові від 16.05.2019 року підтвердив раніше сформований правовий висновок про те, що у таких випадках новий власник нерухомого майна фактично набуває усіх прав і обов’язків орендаря земельної ділянки.
